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北京便宜的半地下二手学区住房:买还是不买?

北京房产  发布日期:2016/12/16 12:45:15
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在年底北京楼市降温的同时,学区住房依旧令不少购房者魂牵梦绕。就在最近,一则关于西什库小学学区内的半地下学区住房以900万元成交的消息引起了不少购房者关注。 由于去年以来二手房房价的上涨,不少购房者,尤其是有子女等待入学的家长们,渐渐将目光放在半地下学区住房上。这类房源究竟有何优势?成交情况如何?是否真的能够成为低总价入手学区住房的捷径?学生家长们又是如何看待此类房源?本周,新京报记者针对这些问题进行了深入了解。 学区半地下房受关注 最近,微信公众号“房直达”发布的一条消息颇受关注:西城区西什库小学学区内的一套半地下学区住房,居然以超过900万元的总价成交,合计单价达到10万元/平方米。根据其表述,这套房的成交记录还未从其他渠道正式公开,目前处于停售状态。 记者了解到,西什库小学学区内在售的二手房报价,目前已经在11万-13.8万元/平方米之间,个别小户型的成交价已经超过了13万元/平方米。 记者联系该片区一中介门店经纪人了解情况,该名经纪人表示,上述房源具体情况他并不了解,不过去年以来在优质学区住房学区里,这种购买半地下房源的单子并不罕见。 她表示,半地下室房源多是房间地面低于地平面高度超过房间净高1/3的房源;相比于地下室,半地下房源的采光和通风有一定保障,再加上总价相对于地面以上的楼层偏低一些,因此成为不少看重学区的家长退而求其次的选择。 有媒体报道,相似的情况还发生在东城区南门仓小区旁边一处36平方米的半地下室。该房源一半在地面上,一半在地面下,只有一侧有窗户。但房源报价达420万元,均价高于小区内的楼房,其原因是能“确保”上史家胡同小学。 西城优质半地下房单价超10万 “虽然觉得住半地下听上去不太好听,但是当年单位分房,半地下和楼上是同样对待的,现如今其实还有不少原来的老住户在里面住的。而且从已有的拆迁补偿来看,和楼上的也是一模一样的。”谈到购买半地下学区住房时,一位购房者表示。 也许正是基于这种心理,今年以来北京半地下房源逐渐受到市场的关注。有媒体报道称,目前,北京地下室成交均价为每平方米3.4万元,比二手住宅价格低约28%。购买地下室已成为刚需置业者“新宠”。 根据云房数据研究中心统计显示,今年前8个月,北京地下室(含半地下,下同)共成交618套,成交区域主要分布在西城区和朝阳区。很多挂牌出售的地下室,单价能达到每平方米3万元至5万元,西城区一些位置较好的半地下房源单价甚至超过了10万元。 不过在业内看来,半地下二手房源可能会存在产权不明晰的问题,需要购房者在出手时提前做好功课。尤其对于落户需求居首位的学区住房购买者,更需要先了解清楚房屋的产权属性和学区划分。 【探访】房价上行 家长“未雨绸缪” 家住大兴区的孙女士,孩子还没进幼儿园,就已经为学区住房担忧了,“现在部分小学对落户年限有限制,买早了怕学区有变动,晚买了又怕价格涨得太高买不起。” 孙女士的担忧很有普遍性。一般家长买学区住房都是提前一年左右,即便知道房价一直在涨,也因担心入学政策调整,不敢提前太早购买。而最近一年北京二手房价环比上行趋势十分明显,也让一些家长心里犯起了嘀咕,想要寻找其他途径,半地下的学区住房成为这其中的一个选择。 记者走访位于东城区法华南里附近的几套半地下房源发现,大多此类房源都是自住房源,卖方也多是为了换房才打算出手的。相比于同片区的一般房源,这里的半地下房源报价往往比普通楼层低20%。 “去年这时候300多万还可以拿下一套这样的两居室,今年周边房价水涨船高,类似的房源也是越来越难找了。”法华南里附近一中介门店经纪人介绍,以前半地下的负面影响很大,愿意接手的人群有限,半地下价格很低也难卖掉。但现在急于落户入学的家长多了,抢购之下价格也跟着上涨,多数人也认为以后会有家长愿意接盘。 半地下室抢手一年间涨价20% 而根据记者了解,在西城区的黄城根小学、东城区的史家胡同小学等优质教育资源的划片学区内,也曾有半地下房源报出超10万元的单价。 “为了孩子上学,我还真去大拐棒胡同(黄城根小学学区内)看过一套半地下房源,从一层往下走几个台阶就到,窗户大部分也露出地面,采光和老公房一层的房源差不多,但是毕竟是地下的,不知道会不会影响身体健康。”谈起购买学区住房的经历,孙女士回忆。 记者在采访中了解到,实际上,在优质的划片学区,半地下房源的转手速度似乎比想象的要快。 在西城区陶然亭小学附近小区中介门店的一位经纪人介绍,不少学区住房购买者都是冲着落户而来,自然愿意选择小户型房源。“但是片区里像姚家井二巷这样的社区很少会出一居室这样的小户型房源,所以一旦有总价相对较低的半地下房源挂出来,立马就会有客户来咨询。” 记者了解到,目前在姚家井二巷有一套81平方米的两居室地下室房源在售,报价490万,单价在6万元/平方米左右,相对于一般房源低了25%,但是相比于去年同期同类房源,价格已经上涨了近20%。 观点交锋 姜女士:钱少,可以买入 有钱当然不用纠结半地下。没太多资金又想住得离学校近,那半地下确实是个值得考虑的选择。 我去过同事家的房子,进去之后没感觉有什么不一样的。采光和通风都还可以,真的是冬暖夏凉。再说,好多地上的房子,尤其是那种楼间距小的低楼层,在采光通风方面还不如好的半地下。现在好的半地下其实和楼上没太大的差别,两居室能自住能出租,能落户能上学,有什么不好?至于说怕孩子以后上学心里有阴影的,个人觉得还是父母的教育和引导更重要。房子是自己买的,日子是自己过的,干吗那么在乎别人的想法。把日子过得美,家里收拾得温馨舒适,住在什么样的房子里又有何所谓? 唐先生:为入学,买了出租 如果半地下的房子价格比较低,我觉得还是可以买,然后租出去,自己加一点钱重新租一套孩子上学和夫妻通勤都比较方便的房子。这样既能解决孩子上学的问题,也不会给家里带来太大的经济负担。 宋女士:担心影响健康,慎买 半地下房源只是比地上便宜二三成,无论怎么算都是不划算的。我认识好几个购买半地下学区住房的家长都后悔,最终还是选择买了不住而租出去。毕竟房子里采光和通风相对差一些,对孩子身体还是不好。孩子也没法邀请同学过来做客,这个的阴影也不小。其实,选择学区住房可以多考虑几个片区,没必要在一个片区吊死。关键以后学区住房潮水退去,你想出手卖的时候,太难出手了。 余先生:教改、疏解,购入有风险 地下室、半地下房源原来的价格都很便宜,一些低收入人群会买来自住。这两年因为学区住房紧张,不少家长也接受了半地下房源。但在价格炒高后,如果教改持续深入,教育资源将更均衡,加上城区疏解力度加码,教育、医疗资源又大幅度稀释,尤其是没有了学区加持,地下室、半地下室今后转手时将会比较麻烦,变现时间或较长。 买家经验:投资回报不比普通房源低 购房者姜女士表示,她曾经看中朝阳区一套半地下学区住房,上午看房后还没下决心买,下午就被中介告知已经卖出去了。之后她又看中另一套半地下房源,还没等中介图片拍出来,她就飞速地订下了这套房源。 在姜女士看来,为了落户先买半地下房源出租,孩子上学之后就卖掉。因为买和卖的时候总价都较低,从投资回报率角度来说,并不比一般房源要低。 ■ 小贴士 业内人士提醒,如果选择购买半地下二手房,需确定其工程质量、房屋保修期、防水工程是否到位、窗户可否改造等问题。 如果有落户需求,更需要对半地下房源的产权和学区问题有明确的了解。对于房屋的产权性质、是否可落户、是否划入目标学校学区等问题要多方求证,不要听信一方的片面之词。 此外,有中介经纪人表示,普通住宅产权性质的半地下房源虽在贷款方面与普通住宅无异,但由于部分房源房龄较高,可能会影响房屋估值和贷款年限,需要买方提前向相关银行了解清楚。
文章来源:搜房网
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