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2016中国楼市从"飞天"到"伏地" 2017将回归理性本源

北京房产  发布日期:2016/12/23 8:32:49
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中央经济工作会议释放出的"房子是用来住的,不是用来炒的"这一重要信号,能否警醒亢奋了一年的中国楼市?2016年,中国楼市究竟狂热到什么地步?2017年中国楼市又将是怎样的走向? 即将过去的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。这一年,全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高,全年逾318宗地王更是史无前例。狂飙突进的背后是中国楼市供需两端都玩起了类似2015年A股市场的加杠杆游戏。若隐若现的楼市泡沫最终招致严厉调控。以"地王之年、千亿之年、杠杆之年、调控之年"来总括波澜壮阔的2016年中国楼市并不过分。房企加杠杆拿地推涨了周边房价,日日新的涨价助长了老百姓的恐慌心理,羊群效应下的加杠杆购房,导致房地产金融属性超越居住属性。 亢龙有悔。年底的中央经济工作会议定调明年楼市:房子要回归居住属性,建立符合中国国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。"'房子是用来住的,不是用来炒的'这话道出了房地产住宅开发的基本道理。"中城投资总裁路林据记者表示。 地王之年 12月14日,调控新政后深圳首次宅地出让, 40余家房企到场,21家房企参拍。最终,碧桂园与对手们厮杀80多分钟后艰难拿下坪山沙湖社区地块。同日,9家房企拼抢天津北辰区顺义道一幅地皮,触发50%土地溢价率红线而被"熔断"。 上述激进拿地现象几乎贯穿整个2016年--尽管下半年陆续出台了史上最严的楼市调控政策,但房企夺地热情依然高昂。 2016年是不折不扣的"地王年"。据某研究中心统计,截至今年11月底,全国共计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市,后迅速蔓延至二线三线城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数,甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王,平均溢价率达455%。 与地产商狂热拿地相悖离的是地方政府节制惜售。于是土拍市场出现了"量缩价涨"之牛市格局。某研究中心提供的数据显示,截至11月底,36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗,面积3.03亿平方米,同比下降17.8%,但成交金额已达1.3万亿元,同比增长52.3%。 分城市看,目前已有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价、土地成交额看,均超过了历史水平。 分房企看,截至12月8日,50大房企拿地金额合计1.32万亿元,比2015年全年增长32.8%,其中7家企业拿地金额超过500亿元。 泰禾集团董事长黄其森表示,与往年相比,泰禾今年拿地的步伐没有停歇,目前已拿到超过2000亿的货值,其中逾七成是通过并购获得。"我们感觉今年风险确实已经累积到一定程度了,但更重要的是北京上海包括深圳没推多少块地,在这样的核心城市核心地段,即使想拿也未必就能拿得到。" 热点城市土地供不应求的紧张局面既有政府控量因素,也不乏大环境影响。其一,企业投资方向逐渐趋同--扎堆一二线城市;其二,随着央企重组整合持续推进,部分央企为保留房地产业务"名分",不惜高价拿地以迅速充大自身体量;其三,持续宽松的流动性为房地产公司拿地提供了源源不断的低成本融资。 今年来明显增多的"面粉贵过面包"的地王案例亦让房地产巨头陷入窘境。 在万科总裁郁亮看来,地价房价比在1:3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,"万科也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。" 千亿之年 楼市里拔地而起的地王颇似A股市场里的龙头股,具有"四两拨千斤"之效。"面粉贵过面包"的新地王往往对周边楼盘产生"坐地起价"之魔力。最终在层出不穷的地王现象烘托刺激下,一手房与二手房共振火爆,甚至出现了排队离婚买房这一奇葩现象。 2016年,仅一手房销售,全国就创出了逾10万亿元的历史天量,并催生了一批销售超千亿的房地产巨头。 12月13日,国家统计局公布的前11月全国房地产开发和销售情况显示,2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元,同比增长37.5%,是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积13.58亿平方米,刷新了2013年全年的13亿平方米历史记录。 据记者统计,今年全年合同销售金额突破1000亿元大关的上市房企将超过10家,中国房企的"千亿之年"已然来临。 绿地集团董事长张玉良表示:"今年明显可以看到,中国房地产行业出现了一些变化,大企业异军突起,产业集中度更加提高,而中小企业的竞争力在下滑。" 过去两年来,万科、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位,中国房地产"千亿俱乐部"一直没有扩容。从今年前11个月销售情况来看,融创和绿城分别以1303.8亿元和1028亿元已提前迈入千亿行列;华润置地、金地集团分别以990.1亿、932亿战绩逼近俱乐部大门。 老牌千亿房企则更为剽悍。恒大和万科今年前11月的销售额双双突破3000亿元,紧跟其后的碧桂园也在12月中旬成功跻身3000亿层级。 对于部分房企较劲销售排名现象,万科总裁郁亮对上证报表示,排名是公司经营的结果,而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松,关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。 杠杆之年 今年楼市的火爆,已不是简单的刚需和改善需求被激发所能解释,这是一场越来越多从"供给"和"需求"两端添加杠杆的金融游戏。今年以来,家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位,真可谓"杠杆上的楼市"。 海通证券首席经济学家姜超认为,2016年火爆地产销售是彻头彻尾的金融现象,源于居民拼命加杠杆买房。从居民买房的贷款杠杆率来看,2013年的贷款占比仅为1/3,而2016年的贷款占比已经超过50%,意味着居民购房杠杆率超过50%,已超过美国2007年峰值。 "月供比(月还贷金额/月收入)是观察居民买房杠杆率的最直观指标。"有地产界人士如此说,此前,全国月供比在30%左右,但今年楼市火爆之后,一线城市的月供比已经飙升至80%以上。 更有甚者,竟然出现首付贷这种超高杠杆现象。 据悉,今年以来,在部分城市房价快速上涨过程中,一些机构以所谓的金融创新产品做幌子为资金缺乏的购房者加杠杆。市场外借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。今年8月首付贷被公开叫停,但此后又披上"消费贷"、"小额贷"的马甲继续在房地产市场出没。 "今年以来房地产过度金融化,金融过度房地产化的现象很明显,这很值得警惕。"中城投资总裁路林如此说。 上海某房地产研究院在一份《资产泡沫专题报告》中提及,从房地产开发企业看,部分银行规定对全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%。但从实际情况来看,房企开发投入的自有资金已经越来越少,甚至自有资金比例仅为10%,房企高杠杆现象明显。 背靠大树、市值不足百亿的信达地产是激进拿地的国企"典范"。自去年下半年起的一年里,信达地产先后取得广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多个地王项目。其中,仅今年5月底到6月初的一周之内,信达地产就在杭州和上海以181.23亿元的总金额拿下两块"地王"。而信达地产三季报披露公司今年前三季度的销售额合计仅115亿元,他如何撬动价值数百亿的地王项目? 民企的激进典型是融信中国。据统计,截至12月8日,融信中国今年通过招拍挂共拿地16宗,拿地总价405.5亿元。尤其8月该公司在上海以110.1亿元拍下上海中兴社区地块刷新上海单价、总价两项地王记录,让这家名不见经传的闽系房企声名鹊起。而融信中国今年上半年实现合约销售收入仅132.2亿元。 业内表示,一些企业销售金额不高,高杠杆拿地,在调控下,可能会面临比较大的压力。 "拿地总金额与房企年销售额之比,是观察房企杠杆率的一个重要指标。一般稳健型房企这个比率不会超过30%。"有房地产界人士如此表示。比如,万科今年销售额已经超3000亿,该公司全年拿地也不过千亿左右。 房企激进加杠杆与流动性泛滥及融资渠道非常宽松密切相关,其中最为瞩目的是今年房企发行公司债井喷--从2015年的4000亿飙升到今年前三季度的7400亿。与此同时,信托、银行理财、保险资金等通过各种或明或暗的渠道亦大肆流入房地产领域。中金公司预计,2016年约有5.5万亿的外部资金流入地产市场,用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动。 "去年以来住宅市场逐步回暖,导致部分开发企业对未来预期过于乐观,出现非理性拿地行为。此外,社会流动性较为充裕,可配置的优质资产又相对短缺,为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。"郁亮如此表示。 调控之年 为遏制今年以来房价过快上涨,全国热点城市陆续出手调控,一场"限购、限贷、限价、限融、限投"的房地产整肃风暴席卷楼市。 风暴密集期出现在9月中下旬至10月上旬。截至国庆假期结束,全国有21座城市扎堆出台了以"限购限贷"为核心的调控政策。 以毗邻上海、今年以来房价涨幅连续多月位列全国前茅的昆山为例,该城市除了对外地人限购外,还巧用了"网签关"这个神妙的水龙头开关。据记者实地调查,新政后的昆山一手房合同要书面送给政府审查,并进行价格备案,价格超过1.8万元/平方米的一手房禁止网签。物价、房管、工商等执法部门对开发商一整套证件进行严格检查,检查通过了才准许网签。 "十一"黄金周各城市密集的楼市调控政策发布后,政府对房地产行业的监管力度也明显超过往年据记者梳理,10月11日,深圳下发通知严禁"首付贷"、"众筹炒楼"等违规房地产金融业务。10月12日,上海银监局要求严查房地产拿地资金,实施"穿透式"监管。10月13日,国务院办公厅发文规范网贷和股权众筹从事房地产金融。此后,上交所收紧了对房地产企业公司债发行的监管,保监会要求保险机构对不动产及衍生金融产品投资开展自查,银监会要求16城市金融机构自查,包括房贷调控执行情况,理财资金投向管理,房地产信托合规等。12月初,国家发改委等七部门联合发文,京冀交界地区严控房地产开发建设,强化房地产市场管控。 不仅如此,在11月初短短一周内,杭州、深圳、武汉、西安、南京、合肥再度加码楼市调控政策。11月28日,上海亦宣布进一步收紧住房信贷--对首套房的认定实行"认房又认贷"。同日天津也升级了房贷调控政策。12月21日,嘉善也加入"限购军团",武汉、郑州则升级了限购政策。 从全国看,从9月底开始的这一轮楼市调控已有超过25座城市出台了50多次楼市调控措施。至此,楼市交易进入"速冻"模式。 张玉良认为,本次调控的本质,是要通过压缩市场成交量和去杠杆,来遏制房价过快上涨的势头,使房价维持在一个合理的水平,并不是要使房价大幅下滑。 "一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要,也非常及时。"万科总裁郁亮如此对上证报表示。 长效之年 2017年楼市会怎样?就调控短期效果而言,多位地产界专家都颇为认可。 专家表示,目前来看,本轮房价涨势宣告结束。政策面上,未来热点城市的楼市调控持续从紧,并逐步向货币市场蔓延,购房需求将被抑制和延后。明年国家对楼市监管力度加大,供给规模受限,成交规模将锐减。 经济学家马光远近日在某论坛公开演讲时甚至呼吁"中国的高净值人士应该减持房产"。他认为中国房价绝对值已经处于高位,按照房价收入比,深圳、上海等地的房价位列全球最贵行列。 短期调整似乎在所难免。但房地产毕竟事关国计民生,中央对此高度重视,并提出在2017年加快研究建立房地产平稳健康发展的长效机制。近期召开的中央经济工作会议更是用鲜明的语言定调2017年房地产市场:坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。 中央经济工作会议给房地产市场开出的"药方"也正好回应了今年5月权威人士在《人民日报》上关于"房子是给人住的",让房子回归居住属性的论断。实际上,建立房地产长效机制也并非首次提出,早在2013年3月的国务院常务会议上就已有所提及。 郁亮表示,建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点:一是提高土地利用效率,建立土地多元化供应制度;二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设;三是发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房;四是培育新型房地产和不动产服务行业,开发新的投资增长点。 "长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策,关键要解决内火,完善制度建设。"中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说,建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。 在东方房地产学院常务副院长华伟看来,房地产政策的制定应该是一个组合,房地产调控的手段也应该是多元的。因此,只有在国家各部委之间建立一个跨部门的协调机制,房地产的长效机制才有望真正建立。 《易经》乾卦对事物发展阶段的概括似乎颇能印证2016年中国楼市的走向,从价格猛涨的"飞龙在天",发展到调控政策密集出台的"亢龙有悔",2017年将进入"群龙无首"境界,何为群龙无首?用现代话语说,就是回归理性、回归本源。 明年热点城市土地市场供地力度有望加大 地价涨幅或收窄 今年土地市场呈现一片火热迹象。机构数据显示,截至12月20日,卖地收入千亿以上的城市达7个,刷新历史纪录。但分析人士认为,明年热点城市土地市场供地力度有望加大,地价涨幅有望收窄。 房企出手阔绰 统计数据显示,苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉7城市卖地超过千亿,11个城市卖地金额同比上涨超过100%。 业内指出,从全国卖地最多的50个城市看,合计土地出让金达2.452万亿,同比上涨35%。不过,成交面积没有上涨,50个城市合计成交11.22亿平米,少于去年同期的11.922亿平米。 某机构中心数据显示,北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地成交幅数从365降至214,但溢价率从36%升至76%。 业内专家表示,今年楼市销售额创历史天量,房企在土地拍卖中资金充裕。由于土地稀缺和房企自身战略发展等原因,热点城市土地价格不断攀升。房企不断在土拍市场创出新纪录,多地土拍刷新区域地王纪录。因此,部分城市的卖地金额也创出了历史新高。 一抓二紧三补充 业内人士认为,明年供地力度会加大,尤其是加大普通住宅的供地,成为一二线城市需要积极去做的内容,预计土地交易价格会有所上升,但上升幅度预计弱于2016年。 北京大学国家发展研究院教授赵波表示,长期来看,人口仍然是在向大城市流入,但大城市的土地面积是有限的。北上广深一线城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。根据这点,预期明年一线城市和部分二线城市的供地会有所增长,地价增速会放缓。 明源地产研究院副院长刘策认为,尽管主要城市目前出台了严厉的调控政策打压需求,同时一再出台严苛的竞地规则,但从一二三线代表城市的库存去化周期来看,一线去化周期是13个月,二线是10个月,一线二线去化周期仍居于偏紧区间,三线则是18个月,面临库存压力,传导至土地端则开发商将仍然面临补库存的需求。因此,整体看将继续呈现“热度不变、区域分化、溢价降低”的局面。 一二线城市可能仍无法阻挡房企的拿地热情。考虑到2017年调控政策可能对房企资金端的影响,在资金面受压的情况下,部分城市的土地溢价可能会有所降低,参与拍地的主要是逆周期调节做得好,资金充裕的企业。 从土地市场的长效发展机制角度看,业内预计,后续将围绕三条线走,即“一抓二紧三补充”。“抓”主要体现抓供应和促结构调整,尤其是今年出台限购政策的城市更是如此。“紧”主要是对一些拿地资金不规范的房企,适当提高购地门槛,同时对于一些闲置用地过多的城市,采取收紧的态度。“补充”主要体现在对于一些2017年重点发展的领域,类似自持或租赁型公寓项目采取更多的政策配套和资金配套等。
文章来源:搜房网
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